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La réglementation

Les "Autorisations d'urbanisme" sont les différentes autorisations qui permettent à un "pétitionnaire", qu'il soit public ou privé, simple particulier ou promoteur, d'édifier une clôture, de modifier une façade, construire une maison et ses dépendances, un équipement public ou un ensemble d'habitation….
Ces demandes d'autorisation permettent de vérifier que les projets respectent bien les règles d'urbanisme notamment. Tous les travaux, même non soumis à autorisation, doivent respecter les règles d’urbanisme. En voici quelques exemples.

Travaux dispensés de toute formalité

  • les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) inférieure ou égale à 2 m²,
  • les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m²,
  • les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 mètres sauf s’ils constituent des clôtures,
  • les murs de soutènement…

Travaux soumis à déclaration préalable

  • les travaux ayant pour effet la création d’une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
  • les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m² de SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) en SHON ( Surface Hors Œuvre Nettes) (par exemple la transformation d’un garage (qui constitue uniquement de la SHOB) en pièce habitable (qui constitue de la SHON),
  • les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant,
  • les changements de destination d’un bâtiment existant,
  • les murs de clôture,
  • les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 mètre,…

Travaux soumis à permis de construire

  • les travaux ayant pour effet la création d’une SHOB supérieure à 20m²,
  • les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination,
  • les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur,
  • les piscines dont le bassin a une superficie supérieure à 100m² ou lorsque leur couverture fixe ou mobile a une hauteur au-dessus du sol égale ou supérieure à 1,80 mètre….

Travaux soumis à permis d'aménager

  • les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de 2 lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs,…

Quelques définitions

Achèvement des travaux (D.A.A.C.T.) :
La nouvelle réglementation est applicable aux constructions achevées après le 1er octobre 2007.
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est un document administratif (CERFA N° 13408*01), elle est nécessaire dans tous les cas : que les travaux aient fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une simple déclaration préalable. Elle doit être établie en 3 exemplaires et signée par le titulaire du permis de construire ou de la déclaration préalable et, le cas échéant, par l'architecte qui a dirigé les travaux.
Le certificat de conformité n’existe plus, il n’est plus délivré par l’autorité administrative. Désormais, c’est le déclarant qui atteste de la conformité des travaux, c’est donc lui qui sera responsable de la conformité ou de la non-conformité des travaux.
A compter de sa réception en Mairie, la D.A.A.C.T. fait courir un délai de 3 mois (5 mois en cas de récolement obligatoire selon l’art. R.462-7 du code de l’urbanisme) pendant lesquels le Maire a la possibilité de contester la conformité des travaux.
Dans les cas prévus à l’article R.111-19-27 du code de la construction et de l’habitation, la D.A.A.C.T. est accompagnée d’une attestation constatant que les travaux effectués l’ont été en conformité avec les règles d’accessibilité. (Les personnes qui construisent ou améliorent un logement pour leur propre usage sont dispensées de fournir cette attestation).

Affichage :
Le permis de construire accordé fait l'objet de mesures d'affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain. Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.
L’affichage sur le terrain est assuré sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres.

Contenu obligatoire : le panneau prévu indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. En fonction de la nature du projet, il indique, en outre :

  • Si le projet prévoit des constructions, la SHON autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
  • Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
  • Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir,….

Le panneau d’affichage doit également comprendre la mention suivante :
« Droit de recours : Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art.R.600-2 du code de l’urbanisme).
Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec AR dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme) »

Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

Architecte :
Le recours à l'architecte est obligatoire lorsque la modification du bâti existant entraîne un dépassement des seuils légaux. Ces seuils s'apprécient en fonction de chaque destination.
Pour une habitation, le seuil est de 170 m2 de SHON (surface hors d'oeuvre nette).
Pour la destination agricole, le seuil est de 800 m2 de SHOB (surface hors d'oeuvre brute).

Voici des exemples de modifications nécessitant le recours à l'architecte :

  • cas de changement de destination avec ou sans extension : si le changement entraîne un dépassement du seuil, le recours à l'architecte est obligatoire ;
  • cas d'extension d'une habitation : si la surface globale de l'habitation dépasse 170 m2, le recours à l'architecte est obligatoire quelle que soit la taille de l'habitation initiale ou celle de l'extension, si la surface totale dépasse 170 m2 ;
  • cas de bâtiment mixte : si le projet comprend un bâtiment ayant deux destinations (agricole et d'habitation), le recours à l'architecte dépend du seuil réservé à chaque destination.

Communauté d’Agglomération Epernay, Coteaux et Plaine de Champagne
La Communauté d’Agglomération est chargée de l'instruction des dossiers d’autorisations d’urbanisme.

Changement de destination :
L’article R.123-9 du code de l’urbanisme énumère les neuf destinations possibles au sens du code de l’urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
En application de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme, le passage d’une de ces catégories à une autre constitue un changement de destination.
Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Clôture :
La réforme des autorisations d’urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, a modifié le champ d’application des déclarations de clôture.
Le Conseil municipal de la Ville d’Epernay par délibération du 18 février 2008 a décidé de soumettre l’édification des clôtures à déclaration préalable sur l’ensemble du territoire communal en application des dispositions de l’article R.421-12 du Code de l’urbanisme.

Délai d’instruction :
Le délai d'instruction de droit commun est de :

  • 1 mois pour les déclarations préalables ;
  • 2 mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, ou ses annexes ;
  • 3 mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager.

A l’intérieur de la Z.P.P.A.U.P., il est nécessaire de consulter le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine, service dirigé par l’Architecte des Bâtiments de France. De ce fait, le délai d’instruction des autorisations d’urbanisme est modifié. Il est porté à

  • 2 mois pour les déclarations préalables ;
  • 3 mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, ou ses annexes ;
  • 4 mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager.

Donc, dans le mois qui suit le dépôt du dossier, l’administration peut écrire au demandeur:

  • soit pour l’avertir qu’un autre délai est applicable, lorsque le code de l’urbanisme l’a prévu pour permettre les consultations nécessaires (si le projet nécessite la consultation d’autres services tel que le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine…) ;
  • soit pour lui indiquer qu’il manque une ou plusieurs pièces au dossier ;

Si le dossier est incomplet, l'autorité compétente dispose d'un délai d’1 mois pour inviter le demandeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à fournir les pièces complémentaires. Ce dernier dispose alors d'un délai de 3 mois pour compléter son dossier, à défaut, le dossier sera rejeté. Lorsque les pièces complémentaires ont été remises par le demandeur dans le délai de 3 mois imparti, le délai d'instruction court à compter de la réception des pièces manquantes à la mairie.

Droits des tiers :
Les permis de construire, d’aménager et de démolir ainsi que les déclarations préalables sont délivrés sous réserve du droit des tiers : ils vérifient la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, mais ne vérifient pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé.
Il revient par conséquent au demandeur de vérifier au préalable si son projet respecte les règles du code civil telles que les servitudes de vues sur la propriété de son voisin, les éventuelles servitudes de droit privé ayant fait l'objet d'une convention privée antérieure, les accords de mitoyenneté ou les servitudes de passage qui peuvent s’appliquer à un terrain et être mentionnés sur l’acte de propriété… (Voir code civil).

Durée de validité de l’autorisation :
A compter du 20 décembre 2008, la durée de validité des permis de construire, d’aménager, de démolir et des déclarations préalables passe de 2 à 3 ans. Ce prolongement d'1 an est mis en oeuvre jusqu'à fin 2010, il s'applique aux autorisations d’urbanisme en cours de validité à la date du 20 décembre 2008. Lorsque ces autorisations ont fait l'objet, avant cette date, d'une prorogation, le délai de validité résultant de cette prorogation est majoré d'un an.

Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an. Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à un an et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soient suffisamment importants et significatifs.
Le permis de construire, d'aménager ou de démolir ou la déclaration préalable peut être prorogé pour une année, sur demande de son bénéficiaire.
La demande de prorogation est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité

Permis de construire modificatif :
Le bénéficiaire d'un permis de construire en cours de validité peut, s'il le souhaite, apporter des modifications à son permis initial dès lors que celles-ci sont mineures. Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'est pas délivrée. Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications. Il s'agit notamment de modifications liées à :

  • l'aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade),
  • la réduction ou l'augmentation de l'emprise de la construction ou de la surface hors oeuvre brute lorsqu'elle est mineure,
  • le changement de destination d'une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes, par exemple lorsqu'elles concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume, un nouveau permis de construire doit être sollicité.

Permis de démolir :
La réforme des autorisations d’urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, a modifié le champ d’application des permis de démolir.

Le Conseil municipal de la Ville d’Epernay, par délibération du 18 février 2008, a décidé d’instituer le permis de démolir sur l’ensemble du territoire communal en application des dispositions de l’article R.421-27 du Code de l’urbanisme.

Un permis de démolir devra être obtenu préalablement à la démolition totale ou partielle d’un bâtiment. Cependant,

  • lorsque des démolitions sont nécessaires pour la réalisation de travaux ou aménagements soumis à déclaration préalable, il est possible d’en faire la demande sur le formulaire de déclaration préalable,
  • lorsque les démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, le formulaire de demande de permis d’aménager ou de permis de construire permet aussi de demander l’autorisation de démolir.

P.L.U :
Le Plan local d’urbanisme définit et réglemente l’usage des sols sur l’ensemble du territoire de la ville d’Epernay. Il détermine les droits à construire de chaque parcelle.
Le P.L.U. d’Epernay a été approuvé en 2006.

Réfection de la toiture d’une construction existante :
L’article R. 421-17 du code de l’urbanisme prévoit que les travaux sur construction existante qui en modifient l’aspect extérieur doivent être précédés d’une déclaration préalable.
La réfection d’une toiture, si elle change l’aspect extérieur de la construction sur laquelle elle est accomplie, doit donc être précédée d’une déclaration préalable.

SHOB (Surface hors œuvre brute) :
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, calculée à partir du nu extérieur des murs de façade, y compris les combles et les sous-sols non aménageables, les balcons, les loggias, les toitures-terrasses accessibles.

SHON (surface hors œuvre nette) :
La SHON est obtenue après déduction de la surface des combles et sous-sols non aménageables (combles dont la hauteur est inférieure à 1,80 m), des surfaces non closes, des surfaces de stationnement, des surfaces des bâtiments agricoles, des serres de production.

Travaux de ravalement ou ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (exemples) :
* Travaux de ravalement : travaux effectués sur les façades et les constructions existantes, nettoyage, réparation, protection, changement de la tonalité des crépis ou peinture des enduits extérieurs, ...

* Modification de l'aspect extérieur : percement, élargissement, réduction ou suppression d'ouverture, fermeture ou adjonction d’un balcon, modification de la forme ou de la nature des toitures, mise en place de panneaux solaires sur la toiture,…

Z.P.P.A.U.P:
Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager.
La ZPPAUP constitue une servitude annexée au P.L.U. sur le respect de laquelle l’Architecte des Bâtiments de France exerce un contrôle a priori au travers de son avis conforme
Préserver le patrimoine sparnacien et sensibiliser la population à la nécessité de le protéger, tel est l'objectif de la Z.P.P.A.U.P mise en place en 2003 par la Ville d’Epernay.

Parallèlement à la mise en place de la Z.P.P.A.U.P., la Ville a confié à un coloriste la réalisation d'un nuancier destiné à guider les propriétaires désireux d'entreprendre la réhabilitation de leur immeuble en veillant au respect d'une certaine harmonie.

Questions-réponses

Changement de destination avec ravalement et changement d’huisseries : PC ou DP ?
L’article R.421-14 du code de l’urbanisme soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.
Un changement de destination accompagné d’un ravalement de façade et de changement d’huisseries relève du permis de construire.

Création d’une pièce ou d’une véranda inférieure à 20m² : DP ou PC ?
Les travaux ayant pour effet de créer moins de 20 m² de surface hors oeuvre brute sont soumis à déclaration préalable en vertu de l’article R.421-17 f du code de l’urbanisme), dès lors que ces travaux n’ont pour effet ni de modifier le volume de la construction initiale, ni de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur. Dans ces derniers cas, les travaux sont soumis à permis de construire en application de l’article R.421-14 c du code de l’urbanisme).
Donc si on accole une véranda à une des façades, sans changer les ouvertures de cette façade la réalisation des travaux doit être précédée d’une déclaration préalable. En revanche, si les travaux ont également pour objet l’ouverture du mur de façade (agrandissement des portes et fenêtres ou suppression d’une partie du mur) le projet est soumis à permis de construire. Il en va de même concernant la création d’une chambre de moins de 20 m² accolée à l’habitation existante.

Que risque-t-on lorsque l'on réalise des travaux sans avoir effectué les démarches réglementaires ?
Travaux de modification, constructions, démolitions sont toujours soumis à déclaration ou à l'obtention d'un permis. Sans les documents obligatoires, le particulier (ou l'entrepreneur) s'expose à des sanctions variables. La mairie peut lui demander de régulariser immédiatement ses travaux ou d'interrompre le chantier. Il risque aussi une forte amende.

Où déposer un permis de construire ou une autorisation préalable ?
A la mairie du lieu concerné par les travaux envisagés, quel que soit le domicile du pétitionnaire.

Contact(s): 

Guichet unique Urbanisme
Communauté d’Agglomération Epernay, Coteaux et Plaine de Champagne
Hôtel de Communauté
Place du 13e R.G.
Tél : 03 26 56 47 78
Fax : 03 26 54 16 03